Die neun größten Missverständnisse im Mietrecht
Das Mietrecht in Deutschland ist ein komplexes und vielschichtiges Regelwerk, das sowohl Mieter als auch Vermieter schützt und ihre Rechte und Pflichten klar definiert. Trotz der umfassenden rechtlichen Regelungen und der zahlreichen Informationsquellen, halten sich in der Praxis viele Missverständnisse und Fehlinterpretationen hartnäckig. Diese Missverständnisse können zu Konflikten und rechtlichen Auseinandersetzungen führen, die vermeidbar wären, wenn die tatsächlichen Bestimmungen bekannt wären. In diesem Artikel werden die neun größten Missverständnisse im Mietrecht beleuchtet und aufgeklärt, um sowohl Mietern als auch Vermietern eine rechtssichere Orientierung zu bieten.
Missverständnis 1: Untermieter sind generell untersagt
Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass Vermieter die Untervermietung grundsätzlich untersagen können. Eine teilweise Untervermietung ist laut Frederik Hack, Fachanwalt für Mietrecht in Erding, in der Regel nicht vollständig vom Vermieter zu untersagen. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, vor der Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Laut Paragraf 540 BGB ist dies notwendig, wenn beispielsweise eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll. Der Vermieter muss gemäß Paragraf 553 BGB der Untervermietung zustimmen, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Zu solchen berechtigten Interessen zählen unter anderem finanzielle Schwierigkeiten oder der Wunsch, in einer Gemeinschaft zu leben. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn berechtigte Gründe gegen die Untervermietung sprechen, beispielsweise, wenn durch die Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung droht.
Missverständnis 2: Kaution ersetzt Mietzahlungen vor Auszug
Ein weit verbreitetes Missverständnis ist die Annahme, dass Mieter in den letzten drei Monaten vor ihrem Auszug keine Miete mehr zahlen müssen, da die hinterlegte Kaution als Mietersatz dient. Diese Auffassung steht jedoch auf rechtlich unsicherem Boden und kann für den Mieter zu erheblichen Problemen führen. Gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Paragraf 551 BGB) ist die Kaution dazu bestimmt, mögliche Schäden oder ausstehende Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses abzudecken. Wird die Miete vorzeitig durch die Kaution beglichen, kann der Vermieter berechtigt sein, einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter zu erwirken. Dies kann nicht nur finanzielle, sondern auch rechtliche Konsequenzen für den Mieter nach sich ziehen. Es ist daher ratsam, die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zu zahlen und auf eine einvernehmliche Klärung bezüglich der Kaution zu setzen.
Missverständnis 3: Kaution darf sechs Monate einbehalten werden
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie eine Frist von sechs Monaten haben, um die Kaution und die Nebenkosten abzurechnen. Tatsächlich muss die Abrechnung jedoch in einer angemessenen Frist erfolgen, die in der Regel etwa drei Monate beträgt. Lediglich bei zu erwartenden Nachforderungen für Nebenkosten darf ein Teil der Kaution zurückgehalten werden. Diese Regelung ist in Paragraf 548 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verankert. Eine übermäßig lange Zurückhaltung der gesamten Kaution ist somit unzulässig und kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.
Missverständnis 4: Mietrückstand bedeutet sofortigen Auszug
Ein gängiges Missverständnis im Mietrecht ist die Annahme, dass säumige Mieter sofort aus der Wohnung entfernt werden können. Zwar hat der Vermieter das Recht, bei Mietrückstand eine fristlose Kündigung auszusprechen, doch bedeutet dies nicht, dass der Mieter unmittelbar ausziehen muss. Verweigert der Mieter den Auszug, kann der Vermieter die Räumung nur durch ein gerichtliches Verfahren erreichen. Ein Räumungsurteil ist erforderlich, um den Mieter zur Wohnungsaufgabe zu zwingen. Paragraf 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt die Voraussetzungen und das Verfahren für eine fristlose Kündigung und die anschließende Räumungsklage.
Missverständnis 5: Mietminderung sind grundsätzlich ausgeschlossen
Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Mietminderungen grundsätzlich ausgeschlossen sind. Tatsächlich hat ein Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn erhebliche Schäden oder Mängel an der Wohnung vorliegen. Selbst wenn der Vermieter bereits Maßnahmen zur Behebung der Schäden ergriffen hat, bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen. Der Vermieter darf nicht weiterhin die volle Miete verlangen, solange die Beeinträchtigungen nicht behoben sind. Dieses Recht ist im Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs klar geregelt und verpflichtet den Vermieter, prozentuale Mietminderungen zu akzeptieren, bis der vertragsgemäße Zustand der Wohnung wiederhergestellt ist.
Missverständnis 6: Jeden Monat laut feiern ist rechtlich zulässig
Ein verbreitetes Missverständnis ist die Annahme, dass Mietern einmal im Monat eine lautstarke Feier gestattet ist. Das Mietrecht schränkt jedoch den Partylärm erheblich ein und gestattet diesen nur bei besonderen und seltenen Anlässen wie Hochzeiten oder Taufen. Laut Deutschem Mieterbund muss niemand regelmäßigen Partylärm dulden, insbesondere wenn dieser die Nachtruhe ab 22 Uhr stört. Es besteht kein generelles Recht auf monatliche laute Feiern, und bei wiederholter Ruhestörung können rechtliche Konsequenzen drohen.
Missverständnis 7: Mieter müssen beim Auszug immer streichen
Ein weit verbreitetes Missverständnis im Mietrecht betrifft die Pflicht des Mieters, beim Ein- oder Auszug die Wände zu streichen. Tatsächlich sind viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam. Entscheidend ist die genaue Formulierung der vertraglichen Vereinbarungen. Innerhalb festgelegter Fristen von drei, fünf und sieben Jahren kann der Mieter zwar zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Klauseln, die den Mieter jedoch pauschal dazu verpflichten, die Wände bei Auszug in jedem Fall zu streichen, sind rechtlich nicht haltbar und somit unwirksam. Laut Deutschem Mieterbund sind etwa zwei Drittel der entsprechenden Vertragsklauseln unzulässig.
Missverständnis 8: Sofortige Mietkürzung bei Mängeln möglich
Es ist ein Irrglaube, dass Mieter bei auftretenden Mängeln automatisch die Miete einbehalten können. Die Mietminderung ist abhängig vom Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und unterliegt den Regelungen des Paragrafen 536 BGB. Wichtig ist, dass der Vermieter unverzüglich über den Schaden informiert wird. Ohne diese Benachrichtigung entfällt das Recht auf Mietminderung. Zudem sollte die genaue Höhe der Minderung durch fachkundige Beratung, etwa durch einen Mieterverein, ermittelt werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Missverständnis 9: Vermieter haben Anspruch auf Wohnungsschlüssel
Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass Vermieter einen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung besitzen dürfen. Tatsächlich obliegt es ausschließlich dem Mieter, zu entscheiden, wer uneingeschränkten Zugang zur Wohnung hat. Sollte der Vermieter die Wohnung betreten wollen, muss er dies rechtzeitig ankündigen und den Grund seines Besuchs angeben. Diverse Gerichtsurteile, darunter ein Urteil des Amtsgerichts Köln (Aktenzeichen: 217 C 483/93), haben zugunsten der Mieter entschieden. Wird der Mieter nicht im Besitz aller Schlüssel gesetzt, ist es ihm sogar gestattet, das Schloss auf Kosten des Vermieters auszutauschen, um seine Privatsphäre zu schützen.
